来源： 时代商学院
一、行业基本面数据
1、销售面积和金额继续大幅下降，库存去化压力大
根据2022年4月18日国家统计局发布的数据显示，2022年1?3月，全国商品房销售累计金额为29655亿元，同比下降22.7%，其中，住宅销售额下降25.6%。1?3月全国商品房累计销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中，住宅销售面积下降18.6%。
作为对比，1?2月商品房累计销售额同比下降19.3%，商品房累计销售面积同比下降13.8%。
今年开年以来，商品房销售面积和金额由正增长急剧转负，尤其是销售额降幅已超过销售面积降幅，说明降价促销等现象或较为普遍，1?3月数据在前两个月的基础上继续大幅下降。
2022年3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%，其中住宅待售面积增长14.2%。销售端遇冷导致库存去化缓慢，压力大增。
2、开发投资低迷，施工规模继续缩减
1?3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。作为对比，1?2月全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%，3月投资增速下滑显著。
在1?2月销售市场冰冻的情况下，房企现金流压力大，开发投资增速随之骤降，1?3月已不足1%。
1?3月，房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%。其中，住宅施工面积569045万平方米，增长1.1%。房屋新开工面积29838万平方米，同比下降17.5%。其中，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。其中，住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%。
作为对比，1?2月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长1.8%；房屋新开工面积同比下降12.2%；房屋竣工面积同比下降9.8%。
或得益于“保交楼”政策的要求，房屋施工面积仍呈现低速增长，但销售市场低迷、库存去化放缓以及开发投资持续下降，房屋新开工面积持续大幅度下降。
3、房企各路资金来源全面下降，现金流压力未纾解
1?3月，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；自筹资金12395亿元，下降4.8%；定金及预收款12252亿元，下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。
对比1?2月，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，利用外资7亿元，下降27.4%。可见1?3月房企在利用外资方面表现较好。
今年开年以来，房企各路资金来源全面下降，此前保持正数增长的定金及预收款、个人按揭贷款也因销售市场遇冷转为负增长。
1?3月，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。对比1?2月，房地产开发企业土地购置面积838万平方米，同比下降42.3%；土地成交价款369亿元，同比下降26.7%。3月国内重点城市迎来第一轮土拍挂牌高峰，部分城市已完成第一轮集中土拍，但成交规模远不及去年同期。
二、市场表现
2022年1?3月，A股整体下挫，沪深300指数下跌14.53%，房地产行业则明显回暖，指数逆势上涨7.27%，跑赢沪深300指数21.8个百分点，在31个申万一级行业中排名第2位。
从房地产各细分行业来看，房地产开发和房地产服务这两个申万二级行业指数的涨幅分别为7.22%和8.84%，申万三级行业中商业地产以涨幅11.67%居首，而住宅开发、产业地产和物业管理分别上涨6.73%、4.49%和1.82%。
从房地产行业个股表现来看，2021年1?3月累计涨幅前十的企业分别为天保基建（000965.SZ）、中交地产（000736.SZ）、海泰发展（600082.SH）、信达地产（600657.SH）、宋都股份（600077.SH）、新华联（000620.SZ）、渝开发（000514.SZ）、黑牡丹（600510.SH）、南国置业（002305.SZ）。
同期累计跌幅前十的企业分别为*ST中房（600890.SH）、万业企业（600641.SH）、西藏城投（600773.SH）、*ST银亿（000981.SZ）、广宇发展（000537.SZ）、*ST基础（600515.SH）、招商积余（001914.SZ）、莱茵体育（000558.SZ）、中润资源（000506.SZ）。
三、行业及政策要闻
【金融委会议提出房企要及时研究防范化解风险应对方案】
3月16日，金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，对稳定宏观经济运行和稳定资本市场运行的态度明确。同日，“一行两会”及外管局亦召开会议传达金融委会议精神。关于宏观经济运行，一定要落实决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。（蓝鲸财经、中信证券）
【全国性商品房预售资金监管办法出台，房企资金压力缓解】
据财联社记者了解，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。办法有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。（财联社）
【两部委：保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理】
2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知。通知提出，自通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。（搜狐焦点）
【银保监会联合住建部发文：加强对保障性租赁住房发展的金融支持】
中国银保监会、住房和城乡建设部2月25日对外发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。意见要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。意见要求各地尽快明确保障性租赁住房项目标准，加强保障性租赁住房项目监督管理，为银行保险机构开展业务提供支持。
【监管部门召集AMC开会，两大全国性AMC参与房企金融纾困】
据证券时报?券商中国记者了解，2022年1月底，金融监管部门召集几家资产管理公司（AMC）开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。5家全国性AMC包括四大AMC：中国华融、中国长城、中国东方、中国信达以及2020年成立的中国银河资产管理有限责任公司。继银行后，全国性AMC也开始发债募集资金助力房企风险“出清”。
3月，中国东方资产成功发行3年期金融债券，发行规模为人民币100亿元，票面利率为3.15%。募集资金按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。同样在3月，中国长城资产也成功发行2022年第一期金融债券，发行规模人民币100亿元，期限3年期，票面利率3.30%。募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业，以及偿还到期存量债券。（证券时报、中国银行保险报等）
【逾60城房地产金融政策“松绑”，首付比例和贷款利率双降】
据统计，今年以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例，贷款利率有所下降。下一步，应继续优化房地产金融政策，更好满足居民合理的住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。（经济日报）
【房地产税改革按下暂停键】
3月16日，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点在一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。（新华社）
【政府工作报告支招住房问题：增加土地供应、安排专项资金等】
3月5日，《政府工作报告》中提到，要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
【证监会：公募REITs扩募扩围，保障性租赁住房产品或年内落地】
3月18日，证监会网站发布消息，当前证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，同时，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。（证券日报）
【银保监会：支持优质房企兼并收购困难房企优质项目】
3月16日，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神。会议要求，要积极支持资本市场平稳运行。积极出台对市场有利的政策。要大力支持直接融资，促进融资结构优化。引导信托、理财和保险公司等机构树立长期投资理念，开展真正的专业投资、价值投资，成为促进资本市场发展、维护资本市场稳定的中坚力量。会议强调，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
四、企业要闻
【万科A发布年报：业绩大幅下滑，2021分红比例历史最高】
万科发布2021年报，实现营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，万科在《致股东》中表示，2022年，将采取坚决的、有针对性的行动，实现营业收入和净利润的企稳回升。发布年报的同时，万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红预案，公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。此外，万科董事长郁亮在2021年业绩推介会上向52万名股东表示诚挚歉意，他认为，公司利润下滑，一方面是管理方面存在离散度大的问题，另一方面多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。
【融创中国：“20融创01”债券展期18个月，孙宏斌提供无限连带责任担保】
3月25日，融创中国（01918.HK）发布公告称，因面临阶段性的资金压力，预计无法于兑付日及付息日前筹到足额兑付“20融创01”“21融创03”债券的兑息资金。“20融创01”债券余额40亿元，当期利率4.78%，4月1日，公司公告称“20融创01”召开2022年第二次债券持有人会议后，展期方案已获得82%的持有人支持，方案得以通过。具体方案包含债券展期18个月、展期期间维持原有票面利率不变，融创中国董事会主席孙宏斌对上述展期方案提供无限连带责任担保。而“21融创03”债券余额20亿元，当期利率7%，将于2022年4月6日支付2021年4月2日至2022年4月1日期间的利息。
【招商蛇口与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议】
4月5日晚间，招商蛇口发布公告称，公司近日与中国长城资产管理股份有限公司、佳兆业集团控股有限公司签署《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。
根据协议，三方将共同搭建发展平台，推动城市更新合作，招商蛇口将发挥社区及商业、产业园区综合开发优势，长城资产发挥资产管理、产融结合优势，佳兆业发挥城市更新优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，适时探讨建立合资公司等合作载体。三方将以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。同时，三方还将推动商住开发与商业运营合作。针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。针对增量项目，结合各方优势，联合获取开发。此外，三方还将发挥各自优势，共同探讨和加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。（中国证券报）
【广东省政府召集多家房企开会，为部分企业项目收并购“牵线搭桥”】
记者获悉，广东省政府日前召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。（财联社）
【房企再添融资渠道，多家龙头公司中票注册被批量接受，单日合计250亿】
3月30日，中国银行间市场交易商协会（下称交易商协会）发布的注册通知书信息显示，接受碧桂园地产集团有限公司50亿元中票注册接受旭辉集团股份有限公司50亿元中票注册；接受重庆龙湖企业拓展有限公司50亿元中票注册；接受广州越秀集团股份有限公司30亿元中票、30亿元中票、20亿元中票、20亿元中票注册，上述房企中期票据注册金额合计250亿元。（证券时报）
【龙湖集团：今年将主动提前归还300多亿元债务】
3月25日，龙湖集团召开2021年度业绩发布会。针对近期融资环境及龙湖债务等问题，管理层称，目前交易所和银行间市场对优质的企业，不管是民企还是国企，他们都非常支持龙湖去发债，也给公司批了一些额度。今年集团会主动地提前归还300多亿元的贷款或者别的负债，整个还款在400多亿左右，让整个的盘面更加健康。（观点地产网）
【雅居乐集团拟出售部分项目股权，料获益1.26亿元】
雅居乐集团宣布，于2022年1月12、19及28日，相关雅居乐附属公司与买方相关项目公司已订立相关项目公司的指定股权转让协议。预期交易完成后，公司将会录得估计收益约人民币1.26亿元。公司将予录得的实际收益有待审核。交易所得款项净额拟将用作集团一般营运资金及其未来业务发展。（新浪财经）
【中国海外发展：拟以37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合股权，将合计持股73.33%】
中国海外发展发布公告称，于2022年1月21日及24日，公司拟分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元（可予调整）。收购事项完成后，中海将持有广州利合73.33%股权。（北京商报）
五、研报摘要
【步入良性循环正轨，布局地产正当时】??国金证券
政策改善预期加强，房地产板块领涨A股。当调控政策出现边际改善预期时，房地产板块将出现上涨动力。当前市场对房地产调控大范围宽松预期强烈，吸引大量资金流入拉高板块股价，3月15日-4月1日，房地产板块上涨29.1%，领涨A股。虽然此轮上涨中部分中小房企或以收并购逻辑获得超额收益，但我们看好未来大力度改善政策将持续出台，行业基本面筑底回暖，优质房企有望迎来估值修复，未来业绩也有望持续增长。
行业基本面正在筑底，政策放松力度需加大。近期房地产信贷端和供求两端已有适度的宽松政策出台，其中郑州出台的“郑十九条”全方位兜底楼市，浙江衢州、河北秦皇岛打响取消限购销售“第一枪”。信贷支持已经给房企融资端带来一定程度的改善，但由于目前宽松政策范围和力度有限，叠加新冠疫情影响，对房地产销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转，2022年1-3月百强房企销售金额同比下滑47%，行业基本面正在筑底过程中，出台大范围宽松政策的预期仍然强烈。
【销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量】??亿翰智库
2月，需求端宽松终于迎来实质性进展，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放。住宅市场方面，成交延续了1月的颓势，但是如果政策出现趋势性调整，那么40城成交面积可能会较1月和2月有一定的改善。土地市场方面，由于春节假期以及工作日大幅缩减等因素影响，供应规模有所下降，但是首批集中供地多在3-4月进行出让，预计供应小高峰将随之到来。企业方面，房企土地投资持续低迷，但是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善；销售业绩同样冷淡，我们预计房企销售增速已逐步触底，销售将逐渐修复。融资方面，房企信用债发行规模达274.2亿元，环比继续下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为4.8亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业,凯发app登录，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深300和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。
【从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则】??中银证券
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年15年来房贷首付比例下调至20%只有两次，即08年和14年。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从08、14年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。
【中国房地产行业展望，2022年2月】??中诚信国际
随着贷款集中度管理等政策效果的显现及房地产企业信用风险的逐渐暴露，2021年房地产企业融资渠道全面收缩，同时伴随着流动性紧张情况的出现及调控政策的持续影响，商品房销售增速自下半年以来亦逐渐放缓并呈下降趋势。在融资渠道收缩及销售回款下滑的双重影响下，房地产行业信用风险进一步释放。为保障房地产行业健康发展及良性循环，自2021年第四季度以来包括加快信贷投放力度及释放流动性等在内的政策调整已陆续出台，但中诚信国际认为目前相关政策仍处于传导阶段，中国房地产行业信用基本面的恢复仍需要时间。中国房地产行业的展望为负面，中诚信国际认为，未来12~18个月该行业总体信用质量将恶化、行业信用分布存在负面调整的可能性。
六、季度观察：一季度销售低迷，亟待加大政策支持力度打破负循环
2022年开年以来，房地产销售市场冰冻。1?3月商品房销售金额、面积分别大幅下降22.7%、13.8%，市场需求疲软。
2020年以来，不少房地产开发商在“三大红线”要求下出现流动性困难，部分大型房企发生债务暴雷事件，在现金流压力增大的情况下，房屋施工、开发进度放缓，购房者对房企按时交付的担忧加大，进而导致购房意愿下降，加上个人贷款收紧、限购政策趋严等因素，商品房销售市场一蹶不振，而开发商在融资收紧的环境下依靠的主要资金来源是销售回款，销售市场低迷导致开发商现金流压力加大，流动性风险剧增。
中央经济工作会议要求2022年稳字当头、稳中求进，政策发力适当靠前，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重。
3月16日，金融委召开专题会议，提出货币政策要主动应对，会议在政府工作报告“扩大新增贷款规模”表述基础上，进一步明确“新增贷款要保持适度增长”。关于房企风险防范，会议再次明确“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”。此外，强化政策沟通协调，明确“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”。
此后，央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会均对地产行业密集表态，包括适度放松对预售资金的监管、支持优质房企兼并收购困难房企优质项目、银行和全国性AMS下场帮助房企纾困、年内不会扩大房地产税试点城市范围等举措，释放出强烈的维稳信号。
除了中央各部委的表态，地方均积极出台了对房地产市场有利的适度放松政策，超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，房地产政策面积极向好。
得益于融资环境显著回暖，房地产二级市场领涨A股，与销售市场的状况截然相反，多个券商认为当下适宜布局房地产。
值得注意的是，虽然房企融资环境在2021年底已有好转，但实际融资规模未见明显改善，1?3月房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。
远东资信研报显示，3月份房地产债发行规模仍小于债券到期规模，房企债券融资还没有明显回暖。根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，3月份房地产行业共发行债券887.37亿元，偿还债券1014.72亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-127.35亿元。
拉长时间来看，自2020年8月份“三道红线”颁布以来，诸多高负债房企为了达标降低了自身债券融资余额。数据显示，2020年9月至2022年3月国内房地产行业债券存量规模压降了3349.58亿元。
综上，时代商学院认为，当前房企整体融资压力依然较大，推动销售市场回暖是纾解房企流动性风险的根本要点，而政策纠偏和挽回市场信心是第一步，预计未来政策支持力度或将视情况进一步加大，打破负循环。
